对于主流的中国房地产市场而言，核心要素无非土地和资金，万变不离其宗。现在流行的高周转模式，其实就是将土地和资金玩得炉火纯青而已。尽管如今“互联网思维”、“服务黏性”等新概念层出不穷，但在10~15年之内，土地和资金两大核心要素的主宰地位不会被撼动。

但对产业地产而言，土地和资金之外，还有第三个核心要素：产业。在产业地产的概念下，如何理解和融通产业、土地和资金这三大核心要素，就是产业地产商运作的关键。

产业

“产业”的概念很大，至少有如下五点是特别值得关注的。

第一，产业思维。要懂产业的发展脉络和实际需求，这既是一种思维，也是一种判断能力。产业思维首先体现在对自身产业园区和产业主导方向升级换代的能力上，其中华夏幸福、光谷联合、张江高科等公司做得比较出色。其次也体现在招商能力方面，比如联东和天安数码城，就可以用很鲜明的产业主题聚拢企业客户，再辅以人海战术，就能达到预期的效果。

第二，产业引导。说来容易做来难，连曹妃甸、营口这样举全省之力的产业园尚且引导不了产业，何况区区一家企业？不过，或许从孵化器这种轻量级的工具入手是一种不错的思路。

第三，产业规划。比如华夏幸福一开始也需要别人帮自己做规划，但慢慢地就把这个核心能力掌握在了自己手中形成“护城河”，能够运筹帷幄、指点江山。当然，前提也是要有足够的产业积累和资源整合能力。

第四，产业投资。少数国资背景的地产商能做好，比如张江高科和中关村科技园，能够孵化出很多上市公司，光初始股权投资的收益就能吃很长时间。但其他大多数公司现在还停留在概念上，还有一小撮几乎把自己逼到绝境，导致物业卖不出去，多元化产业投资一塌糊涂，应当引以为戒。

第五，产业服务。在产业地产领域，服务是能够赚大钱的，看看张江高科和华夏幸福就知道了，90%以上的毛利率，绝对货真价实。另外，以商贸物流城为主业的公司也越来越把这个服务能力作为核心竞争力。服务的内涵又有很多，有金融服务、政策服务、物业服务、物流服务、选址服务、信息服务等等，不一而足。

土地

虽然土地和资金这两个要素的名称看似与传统房地产相同，但实际上有很大差异。

产业地产的用地主要还是工业用地，以往并非开发经营性用地，而主要是生产性用地。如今，工业用地主要是各地方政府招商引资的利器，要不是有最低指导价格，政府恨不得白送给大企业。当然，因为有很多隐性的补贴、优惠和返还，很多最后实际上不仅是白送，甚至是倒贴。

尽管如此，还是有很多中小企业没有能力拿大规模的土地盖厂房和办公楼。而地方政府也不可能把所有工业用地都用来招揽富士康这样的巨无霸。于是，就诞生了产业地产商这样的中间角色，它们拿到工业用地之后，或者建成标准厂房租售，或者以定制的方式定向销售租赁，借以谋利。

其实这是一种市场化的健康趋向，即社会化分工，专业的人做专业的事。时间久了，产业地产商越来越了解土地的价值、了解企业客户的需求，也越来越能够在政府和客户之间形成一种良性的连接体系。这些企业也就越来越强大、越来越具有品牌效应、在地方政府和广大企业客户群体中具有更大的说服力，也就建立起不可或缺的市场地位。这其中的佼佼者包括联东、华夏幸福、天安数码城等。

关于工业用地和产业地产，有几个比较小的但却比较重要的热点值得关注。

企业一个重要的经营任务就是降低成本，尤其是中国这种产业薄弱、自主创新能力比较低的生产大国，成本就意味着市场，意味着生死，所以越便宜的工业用地对各类企业的吸引力也就越大。但另一方面，企业的生命周期和繁荣周期不可控，加上土地资源逐渐稀缺，土地集约化利用成为国策，工业用地也必须市场化供给，但这必然走向住宅、商业用地的老路，招拍挂推高“面粉”价格。

其实，目前包括北京、上海、湖南、杭州等地的工业用地新政就在尝试解决这种问题。地方政府出台了先租后售的弹性机制、把50年出让年限缩短为20年等政策。当然，没有一劳永逸的政策，这种政策同样有很多的潜在问题，尤其是改变年限和鼓励租赁，其实是断掉了市场化产业地产商的后路。

比如联东和华夏幸福，用10年时间辛辛苦苦把一个新城培育得比较成熟了，然后物业产权就剩下不到10年了，还有多少企业会买？就算买了，还能作为固定资产抵押吗？租赁的情况就糟糕了。这个问题在养老和旅游地产方面同样也存在。

如果说产业地产是鼓励大家长期经营的话，那么没有物业升值和长期产权的保证，岂不是与初衷背道而驰？

工业用地的另一个问题就是产权分割问题。在北京和上海，产权分割的要求是非常严格的。北京工业用地进行产权分割是需要副市长签字的，而上海新出的政策更干脆，谁签字也没用，分户、分层，甚至连分栋转让都不行。

这对张江高科、浦东金桥、外高桥这样的国企可能无所谓，但对联东这一类的产业地产商简直就是灭顶之灾，所以本来一直打算进军长三角的联东现在可能也进不了上海了。还有许卫平的总部基地，为什么进不了最应该做总部基地的上海，而跑去沈北新区和青岛空港这些“非主流”地区？原因是一样的，无法分割耳。

工业用地是否可以分割？这是一个复杂的问题。上海不允许分割的原因不止一个，北京也有类似的地方。一方面一线城市房价高，很多挤出来的小房企偶尔拿点工业用地打打擦边球，结果一颗老鼠屎坏了一锅汤，业主维权闹事让政府不堪其扰，所以政府一刀切地告诉大家：干脆全都别分割了，一了百了以绝后患。另一方面，一线城市需要产业升级，退二进三，用这种硬性政策把那些污染重、税收低且小打小闹的企业都赶到外围去，留下各种“五百强”。而这些客户就不屑于什么小户型SOHO办公了，统统是自建自用。

资金

银行贷款是传统房企主要的融资手段，但对于产业地产商而言，拿到银行贷款总是比较困难。工业用地地价低，升值潜力远不如商住用地，银行估价低、看不上。而所谓的“经营性物业贷款”连商业地产都很难拿到，更何况产业地产。而信托和基金对于回报要求更高，周期要求则更短，又有所谓“432”等诸多限制，能够入其法眼的产业地产就更微乎其微了。

所以很多产业地产商负债率很低，杠杆使用能力也低，自有资金回报率也低。非不想也，实不能也。难道它们不愿意玩点财技吗？关键是没人和它们玩。因此，我们看到很多产业地产商在产业园周围做了很多住宅和商业配套，以华夏幸福、天安数码城和北科建最为典型。这和早期的万达其实是一个路数，租售并举平衡现金流，不得已而为之。

目前这种趋势也在好转，比如冯仑的万通控股，已经开始发行它们的第二期工业地产基金。随着传统地产回报降低、风险加大，同时越来越多成熟的投资者可以接受长期而稳定的回报，愿意投到产业地产的资金也在放量。

还有上海的宇培，可说是目前国内民营物流地产领域的佼佼者。它先后招徕了6家外资基金大鳄的垂青，先是有着“坟墓舞者”之称的山姆泽尔旗下美国EI集团入股，随后是世界头号物流地产商普洛斯投资控股，然后是凯雷与汤森集团的投资合作，接着又是近期的RRJ资本和新加坡主权基金淡马锡旗下狮诚控股的投资。源源不断的美元如强心剂般支撑着宇培不断攻城略地。同时，宇培自己也已经成立了多只物流地产基金，并在筹划赴港上市。所以说，不看广告看疗效，这家在主流地产领域名不见经传的宇培集团很可能在几年后让整个中国都大吃一惊。

另外就是上市。目前华南城、卓尔控股、五洲国际、毅德控股这些以商贸物流城为主打的产业地产商都已经在香港上市，华夏幸福则成功在A股借壳上市。今年3月，武汉的光谷联合在香港成功上市，这是第一家成功赴港上市的内地市场化产业园开发运营商，目前发展势头也比较猛，它的一个核心优势就是一体化的产业链通吃模式，规划、开发、运营、服务一条龙，比较有特点。还有与华夏幸福模式类似的产业市镇运营商河北宏泰集团以及以大连软件园闻名全国的亿达地产等等，均有上市动作。所以把2014年叫作“产业地产的资本年”当不为过。

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