仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚

2017年4月10日上午10时，中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区揭牌仪式在沈阳市浑南区创新天地举行，标志着辽宁自贸试验区沈阳片区正式启动建设，沈阳振兴发展谱写新的篇章，沈阳正式进入自贸区时间。而自贸区对于沈阳会有哪些推动作用，仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚做了详细解读。

A:对于一个地区而言，自贸区有什么样的社会地位？

王刚:自贸区是继中国加入WTO之后，改革开发的又一个标志性的战略举措。自1978年改革开放之后，中国的GDP快速增长，并一直延续到2001年中国加入WTO的后的十年时间里。随后，GDP的增长率呈现波动性下降的趋势。此时，作为GDP增长的三大促进因素之一的人口红利已呈现渐弱的趋势，因而政策改革的实施将成为未来中国经济发展的主要驱动力。1978年中国的改革开发实际的开始于深圳的开放，后面以1984年的以大连、天津、青岛等十四个城市的沿海开放特区为依托，全面推进改革开放在中国全版图的迅速推进，这是过去中国三十年经济快速发展的关键性举措之一。

而自贸区的建设和版图不断扩充，也可以类比与原有的十四个沿海开发特区的效应，将逐步推进整个经济进入新的历史开发红利期。自贸区的改革实施即是对于未来全国开放自主经商的区域性试验田，我认为它的发展对于中国未来经济发展具有重要意义。

A:沈阳自贸区与其他城市的自贸区有什么区别？

王刚：沈阳自贸区的开设和建立，中央政府采用了因地制宜的改革策略，每个自贸区的产业和开发定位方向都会因为该地区的原有的基础、资源、经济发展水平等关键因素的变化而确定其宏观的发展方向，而与前面所提到的沿海开发特区的不同是，沈阳自贸区是由下而上的政策和开发策略制定，也就是说，每个自贸区要根据自身条件而制定相应的开发定位，然后向中央政府申请并审批，从宏观的政策角度，这样的自贸区更能因地制宜的引导和促进该地区的经济发展，并形成释放和带头作用，而带动以自贸区为核心整个地区的经济改革和发展。

沈阳自贸片区根据沈阳以及以沈阳为核心的辽宁中部城市群的原有的产业优势，资源优势等，将该定位重点发展装备制造、汽车及零部件、航空装备等先进制造业和金融、科技、物流等现代服务业，而这个部分沈阳及周边辐射城市是有非常好的产业基础和未来成长空间的，所以，未来沈阳自贸片区的提高国家新型工业化示范城市、东北地区科技创新中心发展水平，建设具有国际竞争力的先进装备制造业基地。仲量联行未来也将积极参与到自贸区的建设和招商中来，希望可以在产业规划、区域规划、招商引资以及后期资产管理等方面为沈阳自贸区建设添砖加瓦。

A:对于沈阳而言，自贸区会给沈阳带来哪些改变？

王刚：自贸区将为沈阳带来诸多利好因素，如促进产业升级、带动更多的企业进入沈阳、催生本地创新创业、改革开发的进一步深入、简政放权、跨境电商、进口商品直销等等。当然，这些都是显而易见的因素，我们切实能看到的带来的改变。而深层次的，可能是我们看不到，我认为有以下三点：

一、城市思维和城市格局的变化

一直以来，沈阳作为老工业基地和共和国长子，在国家的经济骨架中一直扮演着举足轻重的位置，而受投资强度、投资规模、人才积淀以及历史沿革等方面的影响，国有经济一直是沈阳的经济的主要里面，而这也带来些不利的影响，就是经济活力最好的民营经济在沈阳的发展不好，而这个部分其实更是决定一个像沈阳这样国际级中心城市未来的发展空间、人民财富积累的重要一环。而本次自贸试验区的建立，将大大推动沈阳民营经济的发展，也就是补短版，这里不仅会吸引其他地区的企业进入沈阳，也会催生很多沈阳原有的民营企业做大做强。

二、实现了沈阳“对外窗口”的设置

在城市竞争格局的过程中，沈阳一直缺少对外的开放的窗口的。特别是部分沈阳优势产能的输出，过去沈阳曾经尝试过辽中近海经济区等打通对外开放的贸易保税平台，而此次自贸试验区的设立，不仅完成了沈阳多年以来的心愿，更是进一步的拓展了功能，这样的概念将城市沈阳城市经济重大利好，特别是对沈阳优势产能的输出和产业升级等。

三、市民观念聚集和人口聚集

长期以来的国有经济占主导的经济体中，市民容易形成固有的观念，我来形容就是“懒、靠、要”，这样将让经济中人的自主能动性发挥不出来，所以表现出来的经济活力不足、产业丰富度不高、创新创业经济不佳等等。如前面所说的，自贸区带来的大量外资企业、民营企业将为沈阳提供更多的富有创造性的工作机会，这些机会将迅速冲击原有的固有观念，而观念的改变是转变经济增长模式，促进产业发展的核心动力，而这个部分将促进经济进入良性循环。

与此同时，新经济、高附加值经济也将吸引更多的游子的回归和外地年轻人进入沈阳寻找机会，这个部分将为沈阳经济带来“增量”，而这种增量是有高附加值的增量。”

A:自贸区对房地产将会产生怎样的推动作用？

王刚：每一个城市的复兴都是由房地产所承接的，原有很多经济增长大部分人都认为体现在房价上，当然我们不否认经济政策的利好将传导到房价的上涨，但是，从另外的角度，自贸区不是一个单一的政策，其实施后的经济效应也不单单体现在自贸片区内部，而是整个经济基本面的有质量的提升，对于城市房地产市场影响，可以区别来进行对待：

如以写字楼、商务园区为代表的办公类地产：这个部分是自贸区设置后最先得到带动的，未来大量的优质企业进入沈阳开设机构后，其将为沈阳办公类物业市场带来大量的企业办公空间需求。过去几年，沈阳的办公类物业市场扩容显著，甚至有部分区域出现供给过程的情况，根据仲量联行统计数据，沈阳优质办公市场从2005年的110万平米，迅速扩展到2016年接近300万平方。写字楼之间的竞争也非常激烈，而过去几年我们看到的“市场增量”较少，仅仅占市场需求的20%不到，而本次自贸区的设立，将大大增加沈阳所缺少的“办公增量需求”，这样将促进沈阳办公楼物业市场的快速发展。

此外提到自贸区，大家首先想到的跨境电商、跨境贸易，对也就是这个部分未来将促进沈阳物流仓储市场的迅速需求的增加，与此同时沈阳本身就是东北地区的交通枢纽、也是东北最大的物流仓储市场。据仲量联行的研究和统计，预计到2018年，沈阳将中国第四大物流仓储市场，未来的增长潜力巨大。

以住宅为代表的“民生”地产：政策利好的兑现，已经在带动沈阳住宅市场的成交量的快速增加，如我们统计的高端住宅市场，2017年第一季度，沈阳成交量录得6,766套，同比上升74%，销售均价录得9,329元/平方米，较去年同期上升5.3%，于此同时，在沈阳住宅的整体成交的过程，非沈阳户籍人口的成交占比已经达到了51.62%，这是历史上的首次，也侧面印证了以自贸区利好兑现等一些列经济利好，沈阳城市的吸附能力在迅速增强。

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