项目类型：新项目

项目所属行业：基础设施,旅游酒店

项目主要内容：

项目名称：滨河商业景观项目

项目建设四至范围：东至望湖桥，西至和平南大街，南至用地界线，北至砂阳路。

项目投资总额：8亿元

投资回收期：4年

项目建设内容：总地块现状：绿地，用地性质：绿地，占地面积6860㎡，容积率≯3，建筑密度≯45%，绿地率≮30%，限制高度≯100m，商业项目。

该项目拟建设为以吸引游人和当地居民为主的水边观光胜地，旨在增加该区域商业和休闲活动，将滨河景观打造成生机勃勃、魅力无限的休闲场所。充分依托水系资源，定位于休闲娱乐中心，充分成体现国际化，为旅游目的地与城市商业休闲目标区。同时具备景观价值的开放式亲水休憩餐饮空间、灯光水影等。

项目将改变传统环城运河单纯的绿化、调流功能，打造成商业、娱乐、餐饮、旅游的综合滨水街区，拟建设餐饮、咖啡馆、露天水上餐厅、特色酒吧及众多特色商店。

项目建设的必要性和可行性：

1.和平区概况

和平区恰处在“一河、一廊”的大十字中央交汇处，地理位置卓越。面积61.1平方公里，人口72万。区内驻有辽宁省委、沈阳军区司令部及美国、俄罗斯、法国、日本、韩国、朝鲜六个国家的总领事馆。

和平区是沈阳市的政治、经济、金融、交通、文化、科教中心，生态环境、区域优势明显，经济实力强，科教发达，文化底蕴深厚。和平区依托现有资源，高定位、高起点提出全力建设“一轴、一带、三大板块、五大特色发展空间”的理念。

和平区是沈阳市唯一一个拥有浑河南北两岸的城区，宝贵的河岸资源给和平区做足生态文章提供了充分的基础条件。浑河景观文化发展带全长约14公里。

2.项目地区概况

项目东至望湖桥，西至和平南大街，南至用地界线，北至砂阳路。坐临和平黄金地段，交通四通八达，项目紧邻南湖公园以及和平区众多高端住宅雅宾利花园、亦聪花园等，比邻即将营业的家乐福超市，对所在区域将形成巨大的人气和辐射带动效应。

滨河商业景观项目拟借鉴新加坡克拉码头模式，将河段改造为以吸引游人和当地居民为主的水边观光胜地，将改变传统环城运河单纯的绿化、调流功能，打造成商业、娱乐、餐饮、旅游的综合滨水街区，拟建设餐饮、咖啡馆、露天水上餐厅、特色酒吧及众多特色商店。

该项目将引进码头元素，结合东北地区气候特点，夏季在河道内开设游船观光，冬季又可以在冰面上开设溜冰场;结合周边南湖公园、东北大学、高端住宅园区等特点，开设特色餐饮和商业，复活原鲁美学院附近的酒吧一条街，最大限度为沈城人民增加一个无论白天和夜晚都可以尽情休闲娱乐的场所。

投资环境和市场研究：

1.交通环境便利

该项目距沈阳站仅3公里，5分钟车程到达太原街商圈;项目紧邻和平大街和砂阳路两条主干道，地理位置极其优越，汇集10余条公交线路。

2.周围配套设施完全

地块周边配套设施完善，交通顺畅、环境优美、商用物业集中，科教、文化事业发达，具有较高的商业投资价值。坐拥高等学府东北大学和重点高中沈阳铁路实验中学，文化氛围浓厚;东侧紧邻南湖公园，可享受优美的生态环境;雅宾利花园即将配套建设家乐福超市，可大幅提升该地块的价值;同时，项目周边知名楼盘奕聪花园、泰宸湖畔家园等高档住宅小区，区域居民素质较高，人文环境良好。

东北大学是教育部直属的国家重点大学，坐落在东北最大的中心城市沈阳。学校占地总面积203万平方米,建筑面积103万平方米。东北大学始建于1923年4月，是一所具有爱国主义光荣传统的大学。1993年3月8日，东北工学院复名为东北大学。学校是国家首批“211工程”和“985工程”重点建设的学校，并实现教育部、辽宁省、沈阳市重点共建。

经济社会效益分析：

拆迁摸底测算说明项目：

占地面积：6860平方米

经济效益分析：

目前，该地区周边住宅价格约为10-13000元/㎡

开发项目的投资估算:

1、销售收入：6.55*10000=65500万元

2、开发成本：

1)、土地费用：1.2亿元

2)、前期费用：a、可研经费：12万元

b、勘探费用：260万元

C、设计费用：320万元

小计：592万元

3)、房屋开发费：a、建安工程费：13100万元

b、其它费用：180万元

小计：13280万元

4)、市政配套费及各项规费：200万元

5)、不可预见费：500万元

3、总成本26572万元

4、所得税：9732万元。

5、土地增值税：1310万元(暂按销售收入的2%预征)

6、利润总额：27886万元

7、投资利润率：34.8%

最终结论：

规划建设用地面积6860平方米

建筑面积15092平方米

容积率2.2

建筑密度45%

绿地率30%

参考高度100米

商业比例100%

2.社会效益分析：

充分依托南运河水系资源，定位于休闲娱乐中心，充分成体现国际化色彩，建设为旅游目的地与城市商业休闲目标区。具备景观价值的开放式亲水休憩餐饮空间、灯光水影等，极大的丰富沈阳夜生活，营造休闲娱乐的峰值体验。

项目环境保护分析:本项目地址范围内大气环境良好，水质、土壤均无污染，生态环境极佳，对本项目建设环境无有害影响。自然条件属于湿润季风型大陆性气候，夏季较热、冬季较冷，年平均气温7-8摄氏度，年均降雨量727.5mm,年均风速2.9-3.0m/s，一般冻土层厚1.2m，自然条件适合本项目建设。本项目采用成熟、先进的制造技术，采用低污染、节能的工艺方法，采取一系列有效的治理措施，使得经治理后的三废能够达到国家和环保部门对排放要求。

开发此项目节约能源方面要求:按照要求，保证工程项目的合理用能和节约用能，贯彻国家和相关部门的有关节约能源等方面的规定、规范，采取相应的节能措施。

1、建筑节能

本项目建设中所有建筑物均根据《民用建筑节能设计标准》(JGJ26-95)，在外墙、屋顶等维护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强门窗气密性，达到节能指标要求。

2、电气节能

采用无功功率自动补偿装置，根据电网负荷消耗感性无功功率的多少自动控制并联电容器组的投切，使电网的无功功率消耗保持在最低状态。减少输配电系统和变压器的损耗。

低压配电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。

3、节水措施

(1)加强员工节水意识的教育，确立严格的节水制度，耗水计入成本。

(2)生产过程中充分利用循环水，循环水率将达95%。

(3)防止泄露和浪费，加强用水环节的控制欲监督。

开发此项目对消防的要求:

1、总图消防要求

项目内人流较大的建筑前均设有集散广场，各建筑物之间防火间距满足《建筑设计防火规范》的要求。

2、建筑消防要求

依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87

本工程建筑耐火等级均为二级，每个防火分区内均设有不少于两个疏散出口，防火分区及疏散满足防火规范要求。

3、给水排水

(1)消防用水量

本工程消防依据《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)2005年版，室外消防用水量201/s，室内消防用水量151/s，火灾延续时间2小时，消防按一处着火点计算，需消防用水量252m3。

(2)火器配置

按中危险级I考虑，设备及综合楼内设有一定数量的干粉灭火器，以扑救初期火灾。

灭火器的配置原则：按中危险I配置级别5A计算。最大保护面积为15m2/A。最大保护距离20m，每处最少设置2具。

干粉灭火器采用手提式磷酸铵盐型灭火器。

消防供水泵两台(一用一备)

型号：XBD5.2/35-125L

流量：Q351/s扬程：H=52m电机功率：N=30KW

室外消火栓采用地下式消火栓，环状供水管网，保护半径120米。

(3)设计中所遵循的法规和所采用的标准：

①《中华人民共和国消防法》1998年9月1日施行

②《建筑设计防火规范》GBJ16-89(2002年修订本)

③《建筑物防雷设计规范》GB50

④《建筑灭火器配置设计规范》GBJ(1997年版)

⑤《火灾自动报警系统规范》GB50

⑥《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》GB50

4、供电

供电工程消防负荷为二级负荷，按二级负荷要求供电。供电电源为二路低压线路，在供电末端配电箱处自动切换，以保证消防系统可靠供电。

以上是该项目策划说明，以及开发建设项目的具体要求,纵观沈阳市房地产行业的发展,客观地说该项目具有很强的操作性，并且必将为沈阳的房地产市场做出新的贡献，为沈阳的经济发展做出应有的贡献。

注：不计财务贷款利率及成本，以及不可预见费用，天气因素等造成的工期耽误等成本支出。